Préstamos con garantía hipotecaria, ¿en qué consisten?

Los préstamos con garantía hipotecaria son préstamos en los que su devolución, además de estar garantizada de un modo personal (el deudor responde de la devolución del prestamos con todo su patrimonio), lo está también por un bien inmueble. Así, si el deudor no cumple con las condiciones previamente establecidas de devolución del préstamo, ese bien inmueble pasará a manos del acreedor.

Lo más frecuente es que el prestatario emplee el importe del préstamo en adquirir el bien inmueble que, al mismo tiempo, hace las veces de garantía hipotecaria. No obstante, existen préstamos hipotecarios en los que el prestatario ofrece como aval una vivienda que ya posee en propiedad y emplea el importe del préstamo para otros fines distintos de la adquisición de una vivienda.

¿Qué riesgos corro al solicitar un préstamo hipotecario?

Solicitar un préstamo hipotecario supone asumir varios riesgos. El principal y más común es que la entidad se quede con la propiedad que se ha ofrecido como garantía.

¡Y no sólo con la vivienda! Como mencionábamos antes, los préstamos con garantía hipotecaria son también préstamos con garantía personal. ¿Qué significa esto? Que el deudor responde con todo su patrimonio (presente y futuro) para abonar el total de la deuda contraída. Es decir, si el valor del inmueble no cubre la totalidad de la deuda contraída, el prestatario no sólo será desahuciado, sino que, además, continuará debiendo dinero a la entidad que le haya concedido el préstamo.

Además, cada tipología de préstamo hipotecario tiene sus propios riesgos, ya que pueden depender o no de la variación del Euríbor. Vamos a verlos:

-      Préstamos hipotecarios a tipo fijo: cabe la posibilidad de que el Euribor se sitúe a bajos niveles y el prestatario no se beneficie de ellos. Además, hay que tener en cuenta que, en este tipo de préstamos hipotecarios, la duración suele ser más corta y, por lo tanto, requiere de un mayor esfuerzo económico por parte del prestatario. A su vez, las comisiones por cancelación anticipada también son mayores

-      Hipoteca a tipo variable: este tipo de hipotecas varían conforme al Euribor, por lo que puede suceder que el Euribor se revalorice y, con ello, se incremente la cuota del préstamo a pagar cada mes

-      Hipotecas mixtas: estas hipotecas se caracterizan porque, en una primera fase de vida del préstamo, son a tipo fijo, mientras que posteriormente pasan a ser de tipo variable. En este caso, los riesgos de este tipo de préstamo es una combinación de los riesgos de la hipoteca a tipo fijo y los de la hipoteca a tipo variable.

¿Cómo calculo la cuota del préstamo hipotecario a pagar?

Por lo general, los préstamos hipotecarios se rigen por el sistema francés de amortización de préstamos.

¡Veamos con un ejemplo cómo se aplica este sistema a la cuota hipotecaria!

Fuente: GESTIÓN FINANCIERA: MARÍA EUGENIA BAHILLO MARCOS, MARIA CARMEN PÉREZ BRAVO, GABRIEL ESCRIBANO RUIZ

En el ejemplo de arriba se ve que, durante ese primer año, deberemos pagar 789,99 euros cada mes. Sin embargo, supongamos que para el año siguiente el Euribor ha descendido hasta el 3,25%. ¿Cómo afectaría esto a nuestra cuota hipotecaria a pagar?

Lo primero que hay que tener en cuenta es que, de los 100.000 euros iniciales que había de capital, ya hemos amortizado una parte. La cantidad de capital que todavía tendríamos que pagar, si hiciésemos el cuadro de amortización, sería de 95.400,77 euros.

Fuente: GESTIÓN FINANCIERA: MARÍA EUGENIA BAHILLO MARCOS, MARIA CARMEN PÉREZ BRAVO, GABRIEL ESCRIBANO RUIZ

Han pasado doce meses por lo que, de los 180 meses (15 años), ya solo quedan 168 y el Euribor, que se ha ubicado en el 3,25% para la nueva revisión, genera un interés mensual del 0,00355467:

Euribor + margen = 3,25% + 1,1% = 4,35% = 0,0435 anual, equivalente a un

[(1+ 0,0435) ^ (1/12)] – 1 = 0,00355467 mensual

De esta forma, la nueva cuota que tendremos que pagar tras la revisión será:

95.400,77 x 0,00355467/ [1 – (1,00355467) ^ -168] = 755,18 euros mensuales durante los siguientes doce meses.

Ahora imaginemos que, para el tercer año, el Euribor se sitúa en el 4,50% en el mes de referencia de actualización:

En primer lugar, el capital pendiente de amortizar será:

755,18 x (1 – (1,00355467^-156)/0,00355467 = 90.309,64 euros. El tipo de interés será: Euribor + margen = 4,50% + 1,1% = 5,60% = 0,056 anual equivalente a un

[(1+ 0,056) ^ (1/12)] – 1 = 0,004551 mensual.

Al haber pasado ya dos años, de los 180 meses de duración de la hipoteca, aún faltan 156 para su fin.

Atendiendo a todos estos factores, la cuota hipotecaria que tendríamos que pagar durante los próximos 12 meses será: 90.309,64 x 0,004551/ [1 – (1,004551) ^-156] = 809,78 euros.

¿Cómo solicito un crédito hipotecario?

Para que se conceda un préstamo hipotecario, el solicitante deberá acudir a la entidad correspondiente y presentar toda la documentación junto con su solicitud.

A continuación, la entidad valorará la viabilidad de concesión del crédito hipotecario siguiendo un método de valoración concreto (generalmente el scoring) y, en caso de ser aceptado, se pondrá en contacto con el cliente para hacerle una oferta vinculante que el solicitante deberá estudiar si aceptar o denegar.